كميته بين‌المللي استانداردهاي ارزيابي كه مقر آن در لندن است، تا كنون مبادرت به تدوين چند بيانيه شامل، اصول و مفاهيم عمومي ارزيابي، آئين رفتار حرفه‌اي و تعدادي استاندارد شامل، ارزيابي مبتني بر بازار، مباني ارزيابي غير از ارزش بازار و گزارشگري ارزيابي و بالاخره چندين رهنمود در زمينه هاي مختلف از جمله، ارزيابي املاك و مستغلات، ارزيابي منافع اجاره‌اي بلندمدت، ارزيابي ماشين‌آلات و تجهيزات، ارزيابي دارايي‌هاي نامشهود و ...

كاربرد اصول و مفاهيم ارزيابي در ارزشيابي شركت‌ها
استانداردهاي ارزيابي

غلامرضا سلامی
بخش پاياني
كميته بين‌المللي استانداردهاي ارزيابي كه مقر آن در لندن است، تا كنون مبادرت به تدوين چند بيانيه شامل، اصول و مفاهيم عمومي ارزيابي، آئين رفتار حرفه‌اي و تعدادي استاندارد شامل، ارزيابي مبتني بر بازار، مباني ارزيابي غير از ارزش بازار و گزارشگري ارزيابي و بالاخره چندين رهنمود در زمينه هاي مختلف از جمله، ارزيابي املاك و مستغلات، ارزيابي منافع اجاره‌اي بلندمدت، ارزيابي ماشين‌آلات و تجهيزات، ارزيابي دارايي‌هاي نامشهود و ...

ارزيابي كسب و كار نموده است كه دراين مقاله عمدتا از بيانيه مربوط به اصول و مفاهيم عمومي ارزيابي توسط اين كميته استفاده شده است، همچنين رهنمود «ارزيابي كسب و كار» تدوين شده توسط اين كميته و استانداردهاي مربوط به ارزيابي كسب و كار توسط انجمن حسابداران خبره آمريكا AICPA (قابل اجرا از ابتداي سال 2008) تا حدودي مورد برداشت واقع شده است . از آنجايي كه آيين‌نامه اجرايي قيمت‌گذاري سهام متعلق به دولت و شركت‌هاي دولتي ..... پس از جلسات متعدد كارشناسي، نهايي و به تصويب هيات وزيران رسيده است، لذا در قسمت دوم اين مقاله كاربرد مفاهيم، اصول و استانداردهاي ارزيابي در ارزشيابي شركت‌ها با هدف توجيه مفاد آيين‌نامه جديد تبيين گرديده است.
بالاترين و بهترين استفاده
بالاترين و بهترين استفاده (Highestand Best Use) اينگونه تعريف شده است: «محتمل‌ترين استفاده يک دارايي که در عمل امکان‌پذير، توجيه‌پذير، قانونا مجاز، از نظر مالي شدني و به بالاترين ارزش دارايي منجر مي‌شود.»
مورد استفاده‌اي که از نظر قانوني مجاز نيست يا از نظر فيزيکي شدني نمي‌باشد، نمي تواند به عنوان بالاترين و بهترين استفاده لحاظ شود. معهذا، استفاده‌اي که هم از نظر قانوني مجاز و هم از نظر فيزيکي ممکن باشد، نياز به توضيح ارزياب در توجيه منطقي محتمل بودن آن دارد.
در بازارهاي با ويژگي نوسانات شديد يا عدم تعادل جدي بين عرضه و تقاضا بالاترين و بهترين استفاده از يک دارايي مي تواند نگهداري آن براي استفاده آتي باشد. در ساير موقعيت‌ها که چندين امکان بالقوه براي بالاترين و بهترين استفاده قابل شناسايي است، ارزياب بايد اين شقوق استفاده را مورد بحث قراردهد و سطوح درآمد و هزينه آتي آنها را پيش بيني کند.
مفهوم بالاترين و بهترين استفاده جزو اساسي و لاينفک برآورد ارزش بازاري است.
چند نكته ديگر در مورد ارزش
ارزش منصفانه (Fair Value) همانگونه كه در استانداردهاي حسابداري آمده است، با «ارزش بازار» قابل تطبيق است؛ اگر چه در تمام موارد دقيقا مفهوم‌هاي معادلي نيستند. در استانداردهاي گزارشگري و ساير استانداردهاي حسابداري ارزش منصفانه، چنين تعريف شده است:
«مبلغي كه بين طرفين مايل و آگاه در يك معامله حقيقي در ازاي يك دارايي مي‌تواند مورد مبادله قرارگيرد يا با يك بدهي تسويه شود».
ارزش منصفانه معمولا در گزارشگري صورت‌هاي مالي هم به جاي ارزش بازاري و هم ارزش غيربازاري بكار برده مي‌شود.
هنگامي که شرايط معمول بازار مخدوش يا معلق است يا جاييكه عرضه و تقاضا نامتعادل است، به قيمت‌هاي بازاري منجر مي‌شود که منطبق با تعريف ارزش بازار نيست. از آنجايي‌كه در چنين شرايطي قابليت دسترسي و كاربرد اطلاعات بازار كاهش مي‌يابد؛ بنابراين كار ارزيابي به درجه بالاتري از هوشياري حرفه‌اي، تجربه و قضاوت نيازمند است.
رويكردهاي ارزيابي
در هر نوع ارزيابي چه ارزيابي مبتني بر بازار و چه ارزيابي بر مبناي ارزش غير بازار نياز به آن است كه يك يا چند رويكرد ارزيابي به‌كار گرفته شود.
اصطلاح رويكرد ارزيابي به متدولوژي تحليلي عموما پذيرفته شده با كاربرد مشترك اشاره دارد. در بعضي از كشورها اين رويكردها ممكن است به عنوان روش‌هاي ارزيابي مورد اشاره قرارگيرد. تمام رويكردهاي ارزيابي، اصل جايگزيني
(Substitution Principle) را به خدمت مي‌گيرند. طبق اين اصل يك شخص معقول در ازاي يك كالا يا خدمت، بيش از هزينه تحصيل كالا يا خدمات جايگزين (با قدرت برابر ارضا) پرداخت نخواهد کرد. به عبارت ديگر در غياب عوامل پيچيده‌اي مانند عامل زمان، مخاطره يا ناراحتي بيشتر، كمترين هزينه بهترين جايگزين (براي اصل يا مانند) «ارزش بازار» آن خواهد بود.
رويكردهاي ارزيابي مبتني بر بازار عبارتند از:
*رويكرد مقايسه فروش‌ها
Market/SalesComparison Approach
*رويكرد درآمدي
Income/Income CapitalizationApproach
*رويكرد هزينه‌اي
Cost Approach
رويكرد مقايسه فروش‌ها
به فروش دارايي‌هاي مشابه يا جايگزين و اطلاعات مرتبط بازار توجه داشته و تخمين ارزش را براساس فرآيندي شامل مقايسه به عمل مي‌آورد. به طور كلي در اين رويكرد دارايي مورد ارزيابي با دارايي‌هاي مشابه‌اي كه در بازار دادوستد مي شوند، مقايسه مي‌گردند. ليست قيمت‌ها يا مظنه‌هاي موجود در بازار نيز مي‌تواند مبناي مقايسه واقع شود.
رويكرد درآمدي
مانند رويكرد بازاري، يك رويكرد مقايسه‌اي است. اين رويكرد به اطلاعات درآمد و هزينه مرتبط با دارايي مورد ارزيابي توجه دارد و با استفاده از فرايند تبديل سود به سرمايه، ارزش را تخمين مي زند. اين فرايند ممكن است تبديل مستقيم سود به سرمايه با استفاده از «نرخ تبديل» يا استفاده از نرخ بازدهي يا نرخ تنزيل يا هر دو را مورد توجه قراردهد. به طور كلي اصل جايگزيني حكم مي‌كند كه جريان درآمدي كه بازدهي بيشتري را متناسب با ريسك معين توليد مي‌كند به محتمل‌ترين رقم ارزش منجر شود.
رويكرد هزينه‌اي
اين رويکرد نيز رويكردي مقايسه‌اي است؛ ولي به جاي اينکه به خريد براي جايگزيني يك دارايي معين توجه کند ساخت عين يا مثل ‌آن دارايي كه بتواند مطلوبيتي معادل ايجاد نمايد، را مد نظر دارد. براي كسي قابل قبول نيست كه براي يك ساختمان مشخص بيشتر از تحصيل زمين معادل و هزينه ساخت‌و ساز يك بناي مشابه، بپردازد. مگر به خاطر جلوگيري از اتلاف وقت و ناراحتي يا خطري كه ممكن است متوجه او شود. در عمل اين رويكرد شامل برآورد استهلاك براي يك دارايي كهنه يا مستعمل مي شود، جايي‌كه بهاي نو آن به طور غير منطقي از قيمت پرداختي محتمل براي دارايي مورد ارزيابي، بيشتر باشد هزينه جايگزيني مستهلك شده
(DepreciatedReplacement Cost) يك كاربرد از «رويكرد هزينه‌اي» در ارزيابي ارزش دارايي‌هاي خاص براي مقاصد گزارشگري مالي است و در هنگامي مطرح است که مستندات مستقيم بازار محدود يا غيرقابل دسترسي باشد. ارزيابي مبتني بر ارزش غيربازاري ممكن است رويكردهاي مشابه را به‌كار گيرد؛ ولي به طور معمول شامل اهدافي غير از ايجاد ارزش بازاري است. براي مثال:
1 - يك صاحب زمين ممكن است تفاوت قيمتي بابت زمين مجاورش بپردازد. يك ارزياب در به‌كارگيري رويكرد مقايسه‌اي فروش براي تعيين حداكثر قيمتي كه صاحب زمين مايل است براي يك زمين مجاور بپردازد به رقمي مي‌رسد كه ممكن است از ارزش بازاري آن متجاوز باشد. چنين برآوردي «ارزش ويژه خريدار» نيز ناميده مي‌شود.
2 -يك سرمايه‌گذار ممكن است نرخ بازدهي را به‌كار گيرد كه متفاوت از بازار و فقط مخصوص اين سرمايه‌گذار است. وقتي سرمايه‌گذار مايل است براي يك سرمايه‌گذاري ويژه نرخ بازدهي مورد انتظار خود را به كار گيرد، ارزياب با كاربرد رويكرد درآمدي و با اعمال نرخ بازدهي مورد انتظار سرمايه‌گذار به ارزشي متفاوت از ارزش بازار دست خواهد يافت.
هر رويكرد ارزيابي روش‌هاي كاربرد مختلفي دارد. آموزش و تجربه ارزياب، استانداردهاي بومي، مقتضيات بازار و اطلاعات در دسترس‌، دست به دست هم مي‌دهد تا مشخص كنند كدام روش يا روش‌ها بايد به كار رود. دليل براي داشتن روش‌ها و رويكردهاي متفاوت آنست كه ارزياب را قادر سازد با مجموعه‌اي از روش‌هاي تحليلي به برآورد نهايي ارزش، نايل آيد.
بخش دوم
– كاربرد اصول و مفاهيم ارزيابي در ارزيابي بنگاه
رويكرد مبتني بر دارايي‌ها در مقابل رويكرد درآمدي
همانطوركه ذكر شد، ارزش موسسه داير «Going Concern Value» عبارت است از ارزش موسسه به عنوان يك مجموعه. اين مفهوم، ارزش يك موسسه فعال را ناشي از ارزش دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده آن مي‌داند ولي ارزش هيچ كدام از اين اجزا مبتني بر ارزش بازار نيست، يا به عبارت ديگر ارزش هريك از اجزا تشكيل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعاليت ارزيابي مي‌شود و نه با مفهوم ارزش بازاري.
براساس مفهوم فوق و اصل جايگزيني، رويكرد مبتني بر دارايي‌ها «Asset-Based Approach» مشابه آنچه كه در رويكرد هزينه‌اي
«Cost Approach» در مورد دارايي‌هاي غير منقول و منقول کاربرد دارد، يكي از روش‌هاي ارزيابي بنگاه است. براساس اصل جايگزيني، يك دارايي ارزشي بيشتر از هزينه جايگزيني تمام اجزاي تشكيل‌دهنده خود ندارد.
در اجراي رويكرد مبتني بر دارايي،‌ ترازنامه منعكس‌كننده قيمت‌هاي تاريخي با ترازنامه‌اي كه در آن تمام دارايي‌ها اعم از مشهود و غيرمشهود و همچنين تمام بدهي‌ها به ارزش بازار يا بعضي از ارزش‌هاي جاري مقتضي منعکس شده، جايگزين مي‌شود.
به طوري که ملاحظه مي‌شود، تضاد روشني بين مفهوم ارزش موسسه داير با مفهوم رويكرد مبتني بر دارايي وجود دارد، به همين دليل كاربرد اين رويكرد فقط براي شركت‌هاي خاص نظير شركت‌هاي كشاورزي يا موسساتي كه تداوم فعاليت آنها مورد ترديد است، توصيه شده است. با اين حال در مواردي كه مقتضي است از اين رويكرد براي ارزيابي موسسات فعال استفاده شود،‌ نبايد به عنوان تنها رويكرد ارزيابي به كار گرفته شود مگر در مواردي كه رسما مورد درخواست خريدار يا فروشنده باشد كه در اين صورت کارشناس ارزيابي بايد انتخاب اين رويكرد را پشتيباني كند.
با توجه به مطلب فوق آيين‌نامه جديد قيمت گذاري سهام قابل واگذاري دولت، كاربرد اين رويكرد به تنهايي را فقط در مورد شركت‌هاي فاقد تداوم فعاليت يا شركت‌هاي زيان‌ده و شركت‌هاي كم سودده، توصيه كرده است و در مورد شركت‌هاي پذيرفته شده در بورس كه داراي بازار فعال مي‌باشند، رويكرد بازار و در مورد ساير شركت‌هاي سودده، علاوه بر رويكرد مبتني بر دارايي، كاربرد رويكرد درآمدي را نيز الزامي كرده است.
آنچه که مسلم است، با توجه به اصول و مفاهيم مرتبط با موسسات داير به شرحي كه بيان شد، در بكارگيري رويكرد مبتني بر دارايي براي ارزيابي اين موسسات نمي‌توان دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده اين موسسات را بر اساس ارزش بازاري، ارزيابي كرد بلكه حسب مورد بايد از انواع ارزش غيربازاري مانندGoing Concern Value, Special Value, Value in use كه با مفهوم تداوم فعاليت منطبق‌تر است، استفاده كرد. دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده يك بنگاه اقتصادي معمولا انواع دارايي‌ها يعني زمين و ساختمان، ماشين‌آلات و تجهيزات،‌ موجودي مواد و كالا، سرمايه‌گذاري‌ها و اشكال مختلف دارايي‌هاي پولي را شامل مي‌شود و علاوه بر آن دارايي‌هاي غير مشهود در موسسات داير از اهميت و ارزش ويژه‌اي برخوردار است.
ارزش نامشهود
ارزش نامشهود ممكن است در دارايي‌هاي نامشهود قابل شناسايي مانند حق اختراع، علامت تجاري، حق امتياز، دانش فني، پايگاه اطلاعاتي و نظاير آن، تجسم پيدا كند. ارزش نامشهود همچنين ممكن است در دارايي‌هاي نامشهود غير قابل تشخيص كه غالبا به آن سرقفلي مي‌گويند، تجلي يابد. طبق تعريف ارزش سرقفلي عبارت است از مابه‌التفاوت ارزش كلي يك موسسه منهاي جمع ارزش متعارف تك‌تك اقلام دارايي آن، بنابراين مي‌توان تفاوت در ارزش بين يك موسسه سودده با يك موسسه زيان‌ده يا کم سودده را در ارزش دارايي‌هاي نامشهود آن به خصوص در سرقفلي دانست.
از آنجايي كه ارزش دارايي‌هاي نامشهود قابل شناسايي حداقل در حساب‌هاي شركت‌هاي دولتي قابل واگذاري منعكس نيست. بنابراين سرقفلي شركت‌هاي داير قابل واگذاري شامل اين گونه دارايي‌هاي نامشهود و همچنين دارايي‌هاي فكري و انساني آنها نيز مي‌شود. علاوه بر دارايي‌هاي نامشهود فوق،‌ امتيازات انحصاري بعضي از شركت‌هاي قابل واگذاري نيز دارايي‌هاي نامشهودي است كه در ارزش شركت بايد به حساب آيد.
همانطور كه گفته شد در مورد دارايي‌هاي مشهود نيز، اين مالكيت دارايي يا حقوق مالكيت است كه ارزيابي مي‌شود. بنابراين مالكيت يك دارايي به خودي خود يك ارزش غيرمشهود است كه در موسسات داير بايد در ارزيابي مدنظر قرارگيرد. در مقابل هر نوع محدوديت در مالكيت يك دارايي مي‌تواند تاثير منفي بر ارزش دارايي مورد ارزيابي بگذارد.
تفاوت ناشي از اعمال دو رويكرد در ارزيابي بنگاه
با توجه به مراتب گفته شده در مورد دارايي‌هاي غيرمشهود، تفاوت نتيجه ارزيابي يك موسسه داير، براساس رويكرد مبتني بر دارايي با ارزيابي بر اساس رويكردهاي بازار و درآمدي، قابل درك است. تعيين اين تفاوت دشوارترين بخش کار ارزيابي بنگاه در مقايسه با ساير دارايي‌ها است. هنگامي كه مشاهده شود، ارزش برآوردي يك شركت با استفاده از كاربرد درآمدي بيشتر از ارزش برآوردي آن بر اساس رويكرد مبتني بر دارايي است، اين تفاوت مي‌تواند نشان دهنده ارزش مثبت دارايي‌هاي نامشهود آن شركت باشد و در مقابل وقتي ارزش برآوردي شركتي بر اساس رويكرد مبتني بر دارايي بيشتر از ارزش آن بر اساس رويكرد درآمدي است، اين تفاوت ممكن است نتيجه ارزش منفي دارايي‌هاي نامشهود آن باشد. قسمتي از تفاوت‌هاي مثبت يا منفي بين برآورد ارزش دو رويكرد در شركت‌ها مي‌تواند به علت اشتباه در تخمين ارزش دارايي‌هاي مشهود و حتي دارايي‌هاي پولي باشد. اشتباه در مورد برآورد ارزش مطالبات شركت‌ها به دليل منظور نكردن ذخيره لازم براي مطالبات مشكوك‌الوصول و غيرقابل وصول به خصوص در زماني كه بخش مهمي از مطالبات شركت را مطالبات راكد سنواتي تشكيل مي‌دهند، از جمله اين اشتباهات است. همچنين منظوركردن ارزش دارايي‌هاي غيرمولد سود، در خالص ارزش جاري دارايي‌هاي شركت يكي از موارد تاثيرگذار بر تفاوت برآورد ارزش بين كاربرد دو رويكرد مي‌باشد. با اين حال بيشترين تاثير مي‌تواند ناشي از برآورد ارزش دارايي‌هاي غيرمنقول شركت باشد. براي مثال، هنگامي كه ارزش زمين‌هاي شركتي بر اساس اصل بالاترين و بهترين استفاده «Highest and Best use» ارزيابي مي‌شود مي‌تواند در خالص ارزش جاري دارايي‌هاي شركت افزايش محسوسي ايجاد كند، در حالي كه اين افزايش ارزش دارايي هيچ تاثيري در افزايش سودآوري آن شركت نداشته است. مثلا، اگر تغيير کاربري زمين يک کارخانه مورد ارزيابي با توجه به قانون نوسازي صنايع مجاز باشد و در عين حال جابجايي ساختمان‌ها، تاسيسات، تجهيزات و محل کارخانه از نظر فيزيکي ممکن و از نظر مالي شدني باشد، ارزش‌گذاري زمين کارخانه به بالاترين رقم محتمل، ممکن است ارزش خالص دارايي‌هاي بنگاه را به نحو محسوسي تحت تاثير قرار دهد. در حالي که هيچ تاثيري در افزايش سودآوري شرکت به وجود نخواهد آورد. وظيفه کارشناس ارزيابي در ارزيابي شركت‌ها ايجاب مي‌كند كه حتي‌الامكان تاثير دارايي‌هاي غيرمولد، دارايي‌هايي كه براساس اصل بالاترين و بهترين استفاده ارزيابي شده اند و دارايي‌هايي را كه شرايط تورمي در افزايش ارزش اسمي آنها موثر بوده است، به سودآوري شركت محاسبه و آنها را درصورت تطبيق ارزش‌هاي به دست آمده از كاربرد رويكرد مبتني بر دارايي و رويكرد درآمدي مورد توجه قراردهد.
چند نكته ديگر
هرچند تاثير اشتباهات در ارزيابي دارايي‌هاي مشهود و تاثير بكارگيري اصل بالاترين و بهترين استفاده در شرايط مقتضي و ساير عوامل مربوط به دارايي‌هاي مشهود مي‌تواند يكي از دلايل مهم تفاوت بين دو برآورد ارزش براساس دو رويكرد متفاوت باشد، بنابراين همان‌گونه كه ذكر شد بالاترين و مهم‌ترين عامل تاثيرگذار بر اين تفاوت ارزش مثبت يا منفي دارايي‌هاي نامشهود شركت مورد ارزيابي، مي‌باشد. وجود انحصار در توليد و فروش، قراردادهاي بزرگ و انحصاري، وجود كاركنان متخصص و مديريت كارآمد،‌ حمايت‌هاي گمركي و تعرفه‌اي و ساير حمايت‌هاي دولتي مي‌تواند موجد دارايي‌هاي نامشهود مثبت براي شركت‌هاي دولتي باشد و در مقابل سياست‌هاي تثبيت قيمت‌ها، سوءمديريت، كارآيي پايين ناشي از مديريت ضعيف و وجود كاركنان زايد و غيرمتخصص، عدم استفاده از ظرفيت كامل توليدي و به طور خلاصه بهره‌وري پايين موجب ايجاد دارايي‌هاي نامشهود منفي شده و يا جمع جبري اين دارايي‌ها را كاهش مي‌دهد.
اگر چه برآورد ارزش دارايي‌هاي نامشهود اعم از مثبت و منفي در غياب اطلاعات مديريت و اطلاعات بازار كارآ و رقابتي تقريبا غيرممكن است. با اين حال در آيين نامه جديد قيمت گذاري سهام قابل واگذاري دولت اين وظيفه براي كارشناسان ارزيابي پيش‌بيني شده است كه موارد موثر در ايجاد سرقفلي مثبت و منفي را شناسايي و حتي‌الامكان ارزيابي و درصورت تطبيق ارزيابي‌ها به نحو كامل افشا كند.
نكته آخر
در خاتمه براي درك اهميت موضوع و توجه به صلاحيت حرفه‌اي لازم براي ارزيابي بنگاه‌ها جملات زير را از بيانيه استانداردهاي خدمات ارزيابي AICPA نقل قول مي‌كنم. انجام يك كار ارزيابي با صلاحيت حرفه‌اي مستلزم داشتن آگاهي و مهارت ويژه مي‌باشد. يك تحليل‌گر ارزيابي بايد سطحي از معلومات تئوري و اصول ارزيابي و درجه‌اي از مهارت در كاربرد آنها را احراز كند، كه وي را براي شناسايي، جمع‌آوري و تجزيه و تحليل اطلاعات و به‌كارگيري رويكردها و روش‌هاي مناسب ارزيابي و استفاده از قضاوت حرفه‌اي، برآورد ارزش، قادر سازد.